Minulla on ollut sijoitusasunto, jota olen vuokrannut eräälle henkilölle. Hän jätti vuokransa maksamatta, mistä syystä olen purkanut hänen toistaiseksi voimassaolleen vuokrasopimuksensa. Sopimuksen purusta huolimatta hän ei suostunut muuttamaan pois asunnosta ilman häätöä. Häädön jälkeen asunto oli tyhjillään reilun kuukauden, kunnes onnistuin saamaan uuden vuokralaisen. Voinko vaatia vahingonkorvausta menetetystä vuokratulosta – mistä lähtien ja mihin asti?
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu siitä, että tämä purkaa vuokrasopimuksen vuokralaisesta johtuvasta syystä.
Myös huoneiston tyhjillään olo on otettavissa korvattavana vahinkona huomioon, jos huoneistoa ei yrityksistä huolimatta onnistuta vuokraamaan uudelleen. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vuokralainen ei ole sidottu vuokrasopimukseensa irtisanomisaikaansa pidempää aikaa, joten vahinkoa ei vuokratulojen menetyksen muodossa voisi syntyä tätä irtisanomisaikaa pitemmältä ajalta.
Vuokralaisenkin on irtisanoessaan vuokrasopimuksen noudatettava irtisanomisaikaa. Tuon ajan, jonka vuokranantaja voi tietoisena huoneiston vapautumisen ajankohdasta käyttää uuden vuokralaisen etsimiseen, irtisanoutunut vuokralainen on edelleen vastuussa sopimuksen mukaisista velvollisuuksistaan. Siten hänen tulee maksaa irtisanomisajan vuokra siinäkin tapauksessa, että hän muuttaisi huoneistosta heti irtisanomisen jälkeen.
Silloin taas kun vuokrasopimus puretaan vuokralaisen sopimusrikkomuksen perusteella, vuokralaisen oikeus hallita huoneistoa päättyy hänen syystään välittömästi. Tuossa tilanteessa uuden vuokralaisen saaminen heti ei useinkaan ole mahdollista. Häätötuomion saamiseen ja tuomion täytäntöönpanoon kuluvan ajan pituutta ei voida täsmällisesti arvioida.
Siten jos vuokralainen ei sopimuksen purkamisen jälkeen muutakaan vapaaehtoisesti eikä myöskään ilmoita muuttavansa tiettynä päivänä, vuokranantajalla ei ole riittävää tietoa siitä, milloin huoneisto vapautuu ja hän voi sitoutua uuteen vuokrasopimukseen.
Näistä syistä esimerkiksi sille seikalle, milloin vuokralainen on saanut tiedokseen vuokrasopimuksen purkamista koskevan vaatimuksen, ei voida antaa ratkaisevaa merkitystä harkittaessa vuokralaisen vastuuta vuokranantajalle huoneiston tyhjillään olosta aiheutuneesta vahingosta.
Tilannetta ei voida myöskään arvioida ikään kuin vuokralainen olisi tiedoksisaantipäivänä itse irtisanonut vuokrasopimuksen. Huomiota ei siten tule kiinnittää ensisijaisesti siihen ajankohtaan, jona vuokralaisen oikeus hallita huoneistoa vuokrasopimuksen perusteella on sopimuksen purkamisen johdosta päättynyt, vaan siihen ajankohtaan, jolloin vuokranantaja on tosiasiallisesti saanut huoneiston hallintaansa.
Tukea mainitun ajankohdan merkitykselle vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuutta harkittaessa saadaan myös huoneenvuokralain säännöksestä, jonka mukaan vuokra on maksettava myös huoneiston hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen edelleen käyttää huoneistoa. Koska vuokranmaksuvelvollisuus siten jatkuu lain nojalla hallinnan tosiasialliseen päättymiseen saakka, sellaista vahinkoa, jonka vuokralainen voi olla velvollinen korvaamaan huoneiston tyhjillään olon perusteella, voi ylipäätään syntyä vasta, kun vuokralainen on tosiasiallisesti luopunut huoneiston hallinnasta.