Olen osakkeenomistajana eräässä asunto-osakeyhtiössä, ja huoneistossani ilmeni homeongelma. Epäilen, että asunto-osakeyhtiö on laiminlyönyt kiinteistön hoidon ja aiheuttanut siten kyseisen homeongelman. Haluaisin tietää mitkä asiat kuuluvat yhtiön vastuulle ja mitkä osakkeenomistajien? Onko minun mahdollista saada yhtiöltä vahingonkorvausta?
Lähtökohtana on, että osakkeenomistaja kantaa kunnossapitovastuun hänen omistuksessaan olevan huoneiston sisäosista ja esimerkiksi autotallista ja tietystä piha-alueesta. Täten osakkeenomistajan vastuulle kuuluvat muun muassa pesukoneiden letkut, ilmanvaihtojärjestelmästä erillinen liesituuletin sekä altaat. Yhtiö taas on velvollinen korjaamaan rakenteiden aiheuttamat sisäpuoliset viat. Jos osakkeenomistaja laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa ja siitä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, on yhtiöllä oikeus teettää kunnossapitotyö osakkaan kustannuksella.
Mitä tulee yhtiön kunnossapitovastuuseen, sisältää se käytännössä kaiken muun paitsi osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen kuuluvat huoneiston sisäosat. Tämän vuoksi yhtiö on vastuussa perusjärjestelmien kunnossapidosta kuten lämmityksestä, tiedonsiirrosta, vedestä, kaasusta ja sähköstä. Yhtiökokouksessa voidaan kuitenkin päättää jonkun osakkeenomistajan vastuulla olevan kunnossapitotyön teettämisestä yhtiön kustannuksella, jos se on taloudellisesti tarkoituksenmukaista, eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Osakas voi myös teettää itse huoneistossaan yhtiön vastuulle kuuluvan kiireellisen kunnossapitotyön, jos se on tarpeen lisävahinkojen ehkäisemiseksi.
Yhtiön korvausvastuu voi kuitenkin laajentua eräissä tilanteissa siitä, mitä edellä on kerrottu. Tällaisiin kuuluu esimerkiksi juuri kysyjän tapaus, jossa yhtiön voidaan olettaa laiminlyöneen kiinteistön hoidon ja valvonnan, jonka seurauksena on aiheutunut esimerkiksi vesivahinko tai kysyjän tapauksessa homeongelma. Kysyjän tulisikin pystyä tarvittaessa näyttämään toisen osapuolen eli yhtiön tahallisuus tai tuottamus ja se, että toisen osapuolen toiminnalla on ollut vaikutusta vahingon syntyyn. Tahallisuudella tarkoitetaan sitä, että tekijä on nimenomaisesti tavoitellut kyseisen seuraamuksen aikaansaamista tai on ainakin mieltänyt välttämättömäksi, että sen teosta aiheutuu tietty vahinko. Tuottamus taas merkitsee vaadittavan tai edellytettävän huolellisuuden laiminlyöntiä. Lähtökohtana on, että vahingonaiheuttajan on korvattava koko aiheutunut vahinko. Vahingon määrän sovittelu on kuitenkin mahdollista, jolloin otetaan huomioon sekä vahingon määrä, että vahingon aiheuttajan olosuhteet.
