Haluaisimme myydä vanhan omakotitalon niin, ettei siihen tulisi 10 vuoden korjausvastuita. Tarkoituksena olisi myydä asunto purkukuntoisena eniten tarjoavalle. Onko tällainen kauppa mahdollista tehdä?

Kiinteistöön saattaa liittyä niin tiedossa olevia kuin epäiltyjä virheitäkin. Tiedossa olevien virheiden kohdalla myyjä ei kanna vastuuta sellaisista virheistä, jotka ovat olleet ostajan tiedossa ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Tästä huolimatta on suositeltavaa, että kiinteistön virheet kirjataan kauppakirjaan myöhempien riitojen ja näyttövaikeuksien välttämiseksi.

Myyjän vastuuta virheistä, joita kiinteistössä epäillään olevan, mutta joita ei ennen kauppakirjan allekirjoittamista kyetä todentamaan, voidaan rajoittaa vastuunrajoitusehdoilla. Tällöin ostajan oikeutta virheeseen vetoamiseen rajoitetaan sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa siitä, mitä laissa on säädetty. Tällaisiksi ehdoiksi eivät siten välttämättä kelpaa ”myydään purkukuntoisena” tai ”myydään sellaisena kuin se on” -tyyppiset varaumat, sillä ne eivät yksilöi virhettä. Jos tällainen ehto kirjattaisiin kauppakirjaan, voisi ostaja kyseisestä ehdosta huolimatta vedota kiinteistössä ilmenevään virheeseen.

Yksilöintivaatimuksen täyttämiseksi kauppakirjassa tulee mainita selkeästi ne seikat, joista myyjä ei halua olla vastuussa kaupanteon jälkeen. Tässä tapauksessa, kun kyseessä on vanha kiinteistö, jossa on todennäköisesti käytetty eri aikakausien rakennus- ja korjausmenetelmiä, ei myyjällä itselläkään ole välttämättä selkoa siitä, miten taloa on rakenneltu ja korjailtu. Perusteltua voi olla tarkan rakennusteknisen kuntokartoituksen teettäminen. Jos rakennustekniset yksityiskohdat eivät ole tällöinkään selvitettävissä, on kauppakirjaan syytä kirjata, että ostaja on tietoinen kyseisestä asiasta.

Vastuunrajoitusehtoja kirjattaessa tulee kuitenkin tyypillisesti esille tosiasiatietojen riittämättömyys. Vastuuta voidaan kuitenkin yrittää rajoittaa esimerkiksi mainitsemalla kauppakirjassa, että myyjä on vastuussa vahingonkorvauksesta ja hinnanalennuksesta siltä osin, kuin yksittäisten vahinkojen yhteismäärä ylittää tietyn ennalta määritellyn euromäärän. Lisäksi on mahdollista sopia vastuun enimmäismäärästä. Tämän tyyppisten lausekkeiden kohdalla itse virhetyyppiä ei tarvitse yksilöidä. Myyjän vastuuaikaa voidaan myös rajoittaa esimerkiksi sopimalla, että ostajan tulee ilmoittaa virheestä 40 päivän sisällä virheen havaittuaan ja joka tapauksessa esittää virheeseen liittyvät vaatimukset maakaaressa säädetyn viiden vuoden sijasta kolmen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Tämän kaltaiset ehdot voisivat sopia kysyjän tapaukseenkin.