Ostin vuosi sitten omakotitalon. Tarkastin kiinteistön kunnon ennen kaupantekoa ja huomasin katossa olevan kosteusvaurion. Myyjä kuitenkin vakuutti minulle, että haitat ovat vain pinnallisia. Sovimme kauppakirjassa, että myyjä ei vastaa tästä katon vauriosta. Nyt on kuitenkin paljastunut, että myös katon alapuolisissa rakenteissa on vakava kosteusvaurio. Vastaako myyjä tällaisesta vauriosta?
Kiinteistön ostajalla on velvollisuus tutustua ostamaansa kiinteistöön ja selvittää täyttääkö kiinteistö ostajan sille asettamat vaatimukset. Ostaja ei kaupanteon jälkeen voi vedota laatuvirheisiin, jotka hänen olisi tullut huomata tarkastuksessaan. Laatuvirheestä on kyse, kun kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sopimuksen mukainen.
Ostajan selonottovelvollisuus ei kuitenkaan kata kaikkia virheitä. Ostajalla ei ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkastaa myyjän antamien tietojen totuudenmukaisuutta. Ostajalla ei myöskään ole velvollisuutta suorittaa teknisiä tai muuten poikkeuksellisia toimenpiteitä ilman erityistä syytä. Tällainen toimenpide olisi esimerkiksi kiinteistön osan purkaminen, mitä mahdollinen ostaja ei tietenkään voi suorittaa vielä myyjän hallussa olevalle kiinteistölle.
Ostajan on kuitenkin ilmoitettava tällaisista tarkempaa tutkimusta vaativista havainnoista myyjälle. Myyjä voi tällaisessa tilanteessa vakuuttaa asian olevan kunnossa, jolloin vastuu siirtyy myyjälle. Myyjä voi myös sopia ostajan kanssa tarkemman tutkimuksen toimittamisesta. Näyttökysymysten vuoksi tällaisista seikoista tulee sopia kirjallisesti kauppakirjassa.
Kiinteistön kauppakirjassa voidaan ilmoittaa kiinteistön puutteet, joiden aiheuttamasta vahingosta myyjä ei vastaa. Nämä puutteet huomioidaankin kauppahinnassa ja niiden korjaaminen tai sietäminen jää ostajan vastuulle. Tällainen vastuunrajoitus ei kuitenkaan estä vaatimasta korvausta kiinteistön muista virheistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisuissa on käsitelty kosteusvauriota ja niiden aiheuttamaa ostajan selonottovelvollisuutta. Näissä tapauksissa sekä myyjä että ostaja ovat olleet tietoisia myöhemmin paljastuneita vaurioita vähäisimmistä kosteusvaurioista jo kaupantekohetkellä. Siten on jouduttu arvioimaan sitä, mikä merkitys tällaisella tiedolla on ollut myöhemmin ilmenneiden, laajempien vaurioiden kannalta.
Korkein oikeus on katsonut, että ostajalla ei lähtökohtaisesti ole velvollisuutta ryhtyä rakenteiden avaamiseen mahdollisten lisävaurioiden selvittämiseksi. Tällöin vastuunrajoitus ei ole myöskään siirtänyt vastuuta kaikista myöhemmin havaituista kosteusvaurioista ostajalle. Tulee kuitenkin huomata, että asian arviointi riippuu kuitenkin aina kunkin tapauksen erityispiirteistä kuten vaurioiden laadusta ja syntymekanismeista.
