Kiinteistö- ja muissa asuntokauppariidoissa on usein kysymys siitä, kuka vastaa kiinteistöllä olevan rakennuksen tai asunnon vioista tai puutteellisuuksista sekä niiden aiheuttamista vahingoista. Tyypillisiä vikoja ovat erityisesti home- ja muut kosteusvauriot, mutta myös muut rakennusvirheet kuten puutteellisuudet perustuksissa tai eristyksissä ovat suhteellisen yleisiä.

Vastuu perustuu myyjän ja ostajan väliseen sopimukseen

Oikeudellisessa kielessä puhutaan kaupan kohdetta rasittavista virheistä. Virhe tarkoittaa juridisesti sitä, että kaupan kohde (esim. kiinteistö) ei vastaa sitä, mitä siitä ja sen ominaisuuksista on myyjän ja ostajan kesken sovittu. Sopimisella tarkoitetaan paitsi nimenomaista sopimista, kuten kauppakirjan ehtoja, myös ns. hiljaista eli konkludenttista sopimista. Hiljaisesti sovittuna voidaan pitää mm. kaupan kohteen laadun ja ominaisuuksien soveltumista tavanomaisiin käyttötarkoituksiin.

Virheen käsitettä on oikeustieteen piirissä luokiteltu eri perusteilla, mutta nämä luokittelut ovat lähinnä pedagogisia. Keskeistä on vain se, että kaupan kohde on joltain osin huonompi kuin mitä ostajalla oli kaupanteon yhteydessä perustellusti oikeus odottaa.

Virheellisyys voi ilmetä esimerkiksi kiinteistön fyysisissä ominaisuuksissa kuten pinta-aloissa, maaperän ominaisuuksissa tai talon rakenteiden lujuuksissa. Tällöin puhutaan laatuvirheestä eli faktisesta virheestä. Kun kiinteistön tai asunnon käyttöä rasittaa esimerkiksi viranomaisen päätös tai muu vastaava seikka, voi kyseessä olla niin sanottu vallintavirhe. Oikeudellisella virheellä taas tarkoitetaan esimerkiksi tilannetta, jossa myyjä on myynyt kiinteistön kertomatta ostajalle, että kiinteistöön kohdistuu sivullisen panttioikeus.

Myyjällä on laaja tiedonantovelvollisuus

Oikeusjärjestyksemme on erkaantunut ajattelusta, jonka mukaan ”ostaja varokoon”. Tämä tarkoittaa sitä, että myyjällä ei ole oikeutta pimittää tärkeitä tietoja tai jättää kertomatta sellaisia olennaisia seikkoja, jotka normaalisti vaikuttavat ostajan ostopäätökseen. Tiedonantovelvollisuuden asianmukainen täyttäminen palvelee myös myyjän intressejä, sillä ostaja ei voi enää kaupanteon jälkeen vedota virheinä sellaisiin seikkoihin, joista hän on ollut tietoinen sopimusta tehdessään.

Kiinteistön tai asunto-osakkeen kauppakirja kannattaa laatia seikkaperäiseksi

Kun sovintoneuvotteluissa tai tuomioistuimessa selvitetään kiinteistön tai asunnon mahdollista virheellisyyttä, on lähtökohtana osapuolten välinen sopimus. Koska virhe tarkoittaa aina kaupan kohteen ja kauppasopimuksen välistä eroavaisuutta, tulee kauppakirjan laatimisessa olla mahdollisimman seikkaperäinen. Tärkeää on myös todeta myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin sisältyvät seikat sekä ostajan ennakkotarkastus.

Jos myyjä ja ostaja ovat suullisesti keskustelleet tai sopineet joistain sellaisista ominaisuuksista, joita myytävällä kiinteistöllä tai asunnolla tulisi olla, olisi nämä keskustelut järkevää sisällyttää kirjalliseen kauppakirjaan. Näyttöongelmien välttämiseksi kannattaa kaikki tärkeät seikat dokumentoida kauppakirjaan tai sen liitteeksi.

Hätäily tai säästäminen voi kostautua, jos myyjän ja ostajan kesken jää epäselvyyksiä esimerkiksi siitä, missä kunnossa talo on myyty.

Myyjän vastuu piilevästä eli salaisesta virheestä kestää viisi vuotta

Sellainen puute tai vika, josta myyjällä ei kaupantekohetkellä ollut tietoa – eikä voinutkaan olla – ei ole juridisesti virhe, ellei kiinteistö poikkea merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Myyjä ei myöskään vastaa tällaisen salaisen virheen aiheuttamista vahingoista.