Joskus asuntokauppariidat eivät ole vain riita-asioita. Myös rikosoikeudellinen vastuu voi tulla kysymykseen, milloin myyjä on ostajaa erehdyttämättä tavoitellut taloudellista hyötyä esimerkiksi suuremman kauppahinnan muodossa.
Kaupan purku vai sopimuksen pätemättömyys
Riippuen tapauksen faktoista, voi ostaja tavoitella samaa lopputulosta (eli kauppahinnan palauttamista ja vahinkojen korvaamista) useammalla vaihtoehtoisella perusteella. Asuntokauppariidoissa on joskus mahdollista vaatia kaupan toteamista pätemättömäksi esimerkiksi sillä perusteella, että ostaja on erehdytetty sopimuksen solmimiseen. Erehdyttämiseen perustuva pätemättömyysväite on juridisesti eri asia kuin se, että asunnossa on ollut olennainen virheellisyys, jonka nojalla vaaditaan kaupan purkua. Purkuvaatimus edellyttää, että on syntynyt pätevä sopimus, mutta sen täyttämisessä on tapahtunut olennainen sopimusrikkomus (=kaupan kohde olennaisesti huonompi kuin sopimuksen edellyttämä). Pätemättömyysväite taas tarkoittaa sitä, että sopimuksen syntyä ja osapuolten vapaata tahdonmuodostusta on häirinnyt jokin seikka (kuten ostajan tahallinen erehdyttäminen myyjän toimesta).
Tahallinen erehdyttäminen voi täyttää petosrikoksen tunnusmerkistön
Vaikka pätemättömyysvaatimuksen perusteena olevat tosiseikat voivat olla täsmälleen samoja kuin olennaiseen sopimusrikkomukseen nojattauduttaessa, voi tapauskohtaisesti olla järkevämpää ajaa asiaa pätemättömyysväitteellä. Esimerkiksi tahallinen erehdyttäminen myyjän puolelta koskien asunnon ominaisuuksia voi täyttää petosrikoksen tunnusmerkistön. Kokemukseni mukaan poliisi ei kuitenkaan kovin halukkaasti lähde tutkimaan asuntokauppariitoja petosasioina. Mitä ilmeisemmin syynä on se, että asian odotetaan saavan sovinnollisen ratkaisun osapuolten välisissä sovintoneuvotteluissa, jolloin petosrikokseltakin putoaa pohja. Lain lähtökohta on kuitenkin se, että mikäli asiassa on syytä epäillä rikosta (eli alustavan näytön perusteella myyjä on tietoisesti yrittänyt erehdyttää ostajaa ja näin saada taloudellista hyötyä), on poliisilla virkavelvollisuus aloittaa esitutkinta.
Rikosilmoitusta tai sen tekemisellä uhkaamista ei ole kuitenkaan lupa käyttää epäasiallisesti.
Asianajossa on tärkeää valita oikea etenemistaktiikka
Ammattitaitoinen juristi osaa harkita, onko asuntokauppariitaa tehokkaampaa ajaa suoritusvirheperusteisesti vai pätemättömyyskanteeseen nojautuen. Oikeudenkäyntiä koskevat prosessuaaliset säännökset voivat estää uusien kanneperusteiden esittämisen prosessin kestäessä, joten valmistautuminen pääkäsittelyyn tulee tehdä huolellisesti ja taktiset etenemistavat on päätettävä jo varhaisessa vaiheessa. Kannattaa myös huomata, että mikäli asia on jo vireillä siviiliprosessissa, ei poliisi yleensä ota asiaa tutkittavaksi rikoksena ennen kuin siviiliprosessissa on saatu lainvoimainen tuomio.
