Isämme kuoli noin 10 vuotta sitten. Perin­nön­jakoa tai osi­tusta emme kos­kaan teh­neet, vaan äi­timme jäi leske­nä asu­maan isämme nimis­sä ole­vaan asun­toon. Nyt äi­timme on muut­tanut hoito­kotiin, ja ha­luai­sim­me si­sarus­teni kans­sa myy­dä asun­non. Jou­dum­meko mak­sa­maan myyn­tivoit­tove­roa ja miten sen määrä laske­taan?

Läh­tö­koh­taises­ti kai­ken­laatui­sen omai­suu­den myynnistä saa­dusta voi­tosta on mak­setta­va luovu­tus­voit­tove­roa. Voitto on pää­oma­tuloa, josta veroa mak­se­taan 30 pro­sent­tia 40 000 eu­roon asti ja 32 pro­sent­tia tämän ylittä­vältä osal­ta.

Tär­keimmän poik­keuk­sen myyn­tivoit­tojen ve­ronalaisuu­desta muo­dos­taa oman asun­non myyn­ti, jos­ta saa­dusta voi­tosta ei mene veroa tietty­jen edel­lytys­ten täyt­tyes­sä. Vero­va­paus edel­lyttää en­sinnä­kin si­tä, et­tä myyjä on käyt­tänyt asun­toa oma­na tai per­heen­sä va­kitui­sena asun­tona. Toiseksi va­kitui­sen asu­misen on tul­lut kestää yhtä­jak­soi­sesti vähin­tään kaksi vuotta ja ajoit­tua omis­tusajalle. Ehdot eivät siten täyty esi­mer­kiksi tilan­tees­sa, jossa asun­non myyjä on ensin asu­nut asun­nossa kaksi vuotta vuok­ralai­sena, sitten osta­nut asun­non ja jatka­nut asu­mista vielä vuo­den ennen myyn­tiä.

Kysy­jän ti­lan­teessa asia on kui­tenkin mut­kik­kaampi, sil­lä asun­non myy­jänä on ja­kama­ton kuo­linpe­sä. Vero­tuk­seen vai­kuttaa olen­nai­sesti muun muas­sa se, onko osi­tusta ensik­si kuol­leen puoli­son peril­listen ja les­ken välillä toimi­tettu ennen myyn­tiä.

Jos osi­tusta ja pe­rin­nön­jakoa ei ole toimi­tettu, eivät myyn­tivoi­ton vero­va­pau­den edel­lytyk­set luul­ta­vim­min täyty. Myyn­tivoit­to on vero­vapaa aino­as­taan sellai­sen perilli­sen osal­ta, jo­ka on käyt­tänyt asun­toa oma­na tai per­heen­sä va­kitui­sena asun­to­naan vähin­tään kaksi vuotta vai­najan kuo­leman jäl­keen. Jos leski ei ole peril­li­sase­mas­sa, ei oman asun­non vero­va­paus­sään­nöstä voida sovel­taa hänen osal­taan – ei, vaikka leskel­lä olisi avio­oikeus kaik­keen vai­najan omai­suu­teen.

Peril­listen mak­setta­vaksi tule­van luovu­tus­voit­tove­ron määrä riip­puu tietys­ti myyn­tivoi­ton mää­rästä. Myyn­tivoit­tona pide­tään sitä osaa kaup­pa­hin­nasta, mikä ylittää asun­non perin­töve­rotuk­sessa vah­viste­tun arvon. Vaih­toeh­toi­sesti voi­daan käyt­tää han­kin­tame­no­-olet­ta­maa, jos se joh­taisi kevy­em­pään vero­tuk­seen kuin perin­töve­rotuk­sessa vah­viste­tun arvon käyt­tämi­nen. Han­kin­tame­no-­olet­tamaa käy­tettä­essä myyn­tivoit­tona pide­tään 60 pro­sent­tia kaup­pa­hin­nasta, jos vai­najan kuo­le­masta on vähin­tään 10 vuot­ta, ja 80 pro­sent­tia, jos kuo­le­masta on al­le 10 vuot­ta.

Koska luovu­tus­voit­toja vero­tetaan paljon anka­ram­min kuin rinta­perilli­sen saa­maa perin­töä, on asun­non arvos­tami­nen aidos­ti käy­pään ar­voon pe­run­kirjoi­tuk­sessa yleen­sä jär­kevää.

Toi­mit­tamal­la osi­tus ennen myyn­tiä voi olla mah­dollis­ta vält­tää luovu­tus­voit­tove­ro ko­konai­suu­des­saan. Jos leski osi­tuk­sessa saa vai­najan nimis­sä ol­leen asun­non, voi hän sit­tem­min myy­dä sen verot­to­masti. Luo­vutus­voit­tove­rotuk­sessa osi­tuk­sen perus­teella saa­dun omai­suu­den omis­tusai­ka laske­taan poik­keuk­selli­sesti osi­tus­saan­toa edel­tä­nees­tä saan­nosta. Tämä tar­koit­taa si­tä, et­tä vai­najan omis­tusai­ka koituu lesken hy­väksi. Jotta vai­najan nimis­sä ol­lut asun­to voi­taisiin osi­tuk­sessa siirtää koko­naisuudes­saan leskel­le, tarvit­see kuo­lin­pesäs­sä yleen­sä olla huo­mat­tava määrä muu­takin omai­suut­ta.

Järke­vällä vero­suun­nitte­lulla voivat sekä leski että kuo­linpe­sän muut osak­kaat vält­tää suu­riakin vero­seu­raa­muk­sia.