Isämme kuoli noin 10 vuotta sitten. Perinnönjakoa tai ositusta emme koskaan tehneet, vaan äitimme jäi leskenä asumaan isämme nimissä olevaan asuntoon. Nyt äitimme on muuttanut hoitokotiin, ja haluaisimme sisarusteni kanssa myydä asunnon. Joudummeko maksamaan myyntivoittoveroa ja miten sen määrä lasketaan?
Lähtökohtaisesti kaikenlaatuisen omaisuuden myynnistä saadusta voitosta on maksettava luovutusvoittoveroa. Voitto on pääomatuloa, josta veroa maksetaan 30 prosenttia 40 000 euroon asti ja 32 prosenttia tämän ylittävältä osalta.
Tärkeimmän poikkeuksen myyntivoittojen veronalaisuudesta muodostaa oman asunnon myynti, josta saadusta voitosta ei mene veroa tiettyjen edellytysten täyttyessä. Verovapaus edellyttää ensinnäkin sitä, että myyjä on käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona. Toiseksi vakituisen asumisen on tullut kestää yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta ja ajoittua omistusajalle. Ehdot eivät siten täyty esimerkiksi tilanteessa, jossa asunnon myyjä on ensin asunut asunnossa kaksi vuotta vuokralaisena, sitten ostanut asunnon ja jatkanut asumista vielä vuoden ennen myyntiä.
Kysyjän tilanteessa asia on kuitenkin mutkikkaampi, sillä asunnon myyjänä on jakamaton kuolinpesä. Verotukseen vaikuttaa olennaisesti muun muassa se, onko ositusta ensiksi kuolleen puolison perillisten ja lesken välillä toimitettu ennen myyntiä.
Jos ositusta ja perinnönjakoa ei ole toimitettu, eivät myyntivoiton verovapauden edellytykset luultavimmin täyty. Myyntivoitto on verovapaa ainoastaan sellaisen perillisen osalta, joka on käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntonaan vähintään kaksi vuotta vainajan kuoleman jälkeen. Jos leski ei ole perillisasemassa, ei oman asunnon verovapaussäännöstä voida soveltaa hänen osaltaan – ei, vaikka leskellä olisi aviooikeus kaikkeen vainajan omaisuuteen.
Perillisten maksettavaksi tulevan luovutusvoittoveron määrä riippuu tietysti myyntivoiton määrästä. Myyntivoittona pidetään sitä osaa kauppahinnasta, mikä ylittää asunnon perintöverotuksessa vahvistetun arvon. Vaihtoehtoisesti voidaan käyttää hankintameno-olettamaa, jos se johtaisi kevyempään verotukseen kuin perintöverotuksessa vahvistetun arvon käyttäminen. Hankintameno-olettamaa käytettäessä myyntivoittona pidetään 60 prosenttia kauppahinnasta, jos vainajan kuolemasta on vähintään 10 vuotta, ja 80 prosenttia, jos kuolemasta on alle 10 vuotta.
Koska luovutusvoittoja verotetaan paljon ankarammin kuin rintaperillisen saamaa perintöä, on asunnon arvostaminen aidosti käypään arvoon perunkirjoituksessa yleensä järkevää.
Toimittamalla ositus ennen myyntiä voi olla mahdollista välttää luovutusvoittovero kokonaisuudessaan. Jos leski osituksessa saa vainajan nimissä olleen asunnon, voi hän sittemmin myydä sen verottomasti. Luovutusvoittoverotuksessa osituksen perusteella saadun omaisuuden omistusaika lasketaan poikkeuksellisesti ositussaantoa edeltäneestä saannosta. Tämä tarkoittaa sitä, että vainajan omistusaika koituu lesken hyväksi. Jotta vainajan nimissä ollut asunto voitaisiin osituksessa siirtää kokonaisuudessaan leskelle, tarvitsee kuolinpesässä yleensä olla huomattava määrä muutakin omaisuutta.
Järkevällä verosuunnittelulla voivat sekä leski että kuolinpesän muut osakkaat välttää suuriakin veroseuraamuksia.