Ostimme omakotitalokiinteistön, missä paljastui virheitä kaupan jälkeen. Sovimme myyjien kanssa virheiden kertakaikkisesta korvauksesta ehdoin, että osapuolilla ei ole enää mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan. Nyt on kuitenkin ilmennyt uusia vikoja. Voiko näistä enää vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta? Maakaarihan edellyttää, että tällaisen vastuunrajoituksen tulee olla yksilöity.
Myyjän ja ostajan oikeudet ja velvoitteet määräytyvät ensisijaisesti heidän tekemänsä sopimuksen perusteella. Sopimuksella tarkoitetaan sekä kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia.
Kiinteistön kaupan yhteydessä osapuolet voivat sopia sopimusrikkomusten seuraamuksista lain säännöksistä poikkeavalla tavalla esimerkiksi korvaamalla hinnanalennus ja vahingonkorvaus kiinteämääräisellä sopimussakolla. Kiinteistökauppaa koskevan lain, maakaaren mukaan ostajan oikeutta saada virheen johdosta muun muassa hinnanalennusta tai vahingonkorvausta voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Asiassa on ensiksi arvioitava, onko sopimusta pidettävä kiinteistön kauppakirjaa täydentävänä vastuunrajoituksena vai kauppakirjaan nähden itsenäisenä sovintosopimuksena. Jos sopimus olisi kauppakirjan täydennys, tulisi vastuunrajoituksen olla maakaaren mukaisesti yksilöity. Itsenäistä sovintosopimusta taas arvioitaisiin vain yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden valossa.
Sopimuksen luonteeseen itsenäisenä sovintosopimuksena viittaa ensinnäkin se, että sopimuksessa on ollut kysymys kaupan jälkeen todettujen virheiden korvaamisesta. Arviointiin vaikuttaa myös se, onko kauppahinta maksettu kokonaisuudessaan kaupantekohetkellä ja onko omistus- ja hallintaoikeus samalla siirtynyt ostajille.
Kysymys ei vaikuttaisi olevan kiinteistön kaupalle tyypillisestä tilanteesta, jossa osapuolet olisivat sopimuksin ennakollisesti varautuneet kiinteistöllä mahdollisesti ilmenevien virheiden korvaamiseen. Sopimus vastaa muotoilultaan tavanomaista sovintosopimusta myös siinä mielessä, että siinä on sitouduttu kertakaikkiseen korvaukseen ja samalla luovuttu korvausta vastaan oikeudesta esittää muita vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta.
Asiassa on tämän jälkeen ratkaistava, onko sopimuksella sovittu vain todettujen virheiden korvaamisesta vai ovatko ostajat samalla luopuneet esittämästä muita vaatimuksia kiinteistökaupasta. Sopimuksen otsikointi ja virheiden yksilöinti sopimuksessa vaikuttavat tähän arviointiin. Jos sopimuksessa on nimenomaisesti sovittu siitä, että korvauksen suorittamisen jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan mainitun kiinteistökaupan osalta, ei ostajilla ole oikeutta esittää uusia vaatimuksia. Myyjät ovat siten sopimuksen mukaan edellyttäneet suorittamansa kertakaikkisen korvauksen vastineeksi sitä, että ostajat luopuvat esittämästä mitään muita vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta.
Johtopäätöksenä voitaneen katsoa, että sopimus ei ole ollut maakaaren tarkoittama kauppakirjaa täydentävä sopimus vaan kauppakirjaan nähden itsenäinen sopimus. Koska ostajat ovat sopimuksen ehdon mukaisesti sitoutuneet olemaan esittämättä mitään vaatimuksia kiinteistön kaupan osalta, he ovat näin sitovasti luopuneet oikeudestaan vaatia korvausta kiinteistössä ilmenneiden uusien virheiden perusteella.
